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美国楼市变化拉大财富代沟 年轻人住房压力大
商丘楼市网 2012年04月24日11:20 理财周刊 发表评论
摘要:美国社会的财富分配不均问题不仅体现在贫富差距上,也存在于老年人和年轻人之间的“财富代沟”。
美国社会的财富分配不均问题不仅体现在贫富差距上,也存在于老年人和年轻人之间的“财富代沟”。美国家庭财富主要在房地产和金融资产这两部分上,美国的老人正在积累越来越多的财富,而年轻美国人的家庭资产净?#31561;?#22312;下降。

    美国社会的财富分配不均问题不仅体现在贫富差距上,也存在于老年人和年轻人之间的“财富代沟”。过去几十年间,美国的老人正在积累越来越多的财富,而年轻美国人的家庭资产净?#31561;?#22312;下降。根据研究机构所做的社会和人口趋势报告,美国35岁以下成年人家庭的净资产中位值从1984年的11521美元下降到2009年的3362美元,跌幅高达58%。同时,65岁以上老人家庭的净资产中位值从1984年的120547美元上升到2009年的170494美元,涨幅达42%。

    楼市变化拉大“财富代沟”

    数据可以看出,从1984年至2009年,美国中位家庭净资产增加了10%。如果按照年龄?#20301;郑?4岁以下家庭的净资产中位值全部下降,而55岁以上家庭的净资产中位值均有上升。65岁以上家庭的净资产中位值上升幅度在所有年龄段家庭中是最大的,增幅达42%。2009年,65岁以上家庭的净资产中位值在所有年龄段家庭名列榜首,达到170494美元。资料显示,2009年由老年人为户主的家庭财富是年轻人为家长的家庭财富的47倍。回到1984年,那种差距不到10倍。用绝对值来说,年长家庭1984年的中位数财富净?#24403;?#24180;轻人当?#19994;?#23478;庭高出108936美元。到2009年,那个差距扩大到166832美元。

    美国不同年龄中位家庭净资产变化情况(美元)

    不同年龄段家庭 1984年家庭净资产 2009年家庭净资产 家庭净资产变化

    所有家庭 65294 71635 +10%

    35岁以下家庭 11521 3662 -68%

    35~44岁家庭 71118 39601 -44%

    45~54岁家庭 113511 101651 -10%

    55~64岁家庭 147236 162065 +10%

    65岁以上家庭 120457 170494 +42%

    造成“财富代沟”的一个主要原因是房地产市场对家庭净资产的影响,美国65岁以上家庭净资产能够快速上升,与他们拥有的住宅升值有直接关系。而35岁以下年轻人家庭净资产缩水,也与房地产市场近几年泡沫化有关。学者认为,年轻人无力累积财富是因为全国经济发展停?#20572;?#36825;是几十年?#32428;?#30340;模式,它们在经济衰退时期加速发展。二十多岁的人找不到工作,也不能结婚。

    美国经济危机导致各类家庭的财富缩水,但从年龄结构上看,年轻人家庭受创最重,老年人家庭毕竟?#19994;?#21402;,还经得起折腾。2005年至2009年,美国所有家庭的净资产中位值下降了28%。在这个时期,35岁以下家庭的净资产中位值下降了55%,35至44岁家庭的净资产中位值下降了49%,45至54岁家庭的净资产中位值下降了28%,55至64岁家庭的净资产中位值下降了14%,而65岁以上家庭的净资产中位值仅下降了6%。从家庭净资产的角度观察,美国经济危机对老年人家庭冲击不算特别大,但对中年以下的家庭打击?#29616;兀?4岁以下家庭的净资产中位值下降了一半甚至更多。

    年轻人负债多生活压力大

    本文所谈到的家庭财富是指一个家庭的净资产,也就是家庭所拥有的全部资产(包括住宅、汽车、储蓄账户、退休账户)减去所背负的债务(包括房屋贷款、汽车贷款、大学教育贷款和信用卡债务)。表2所列为美国各个年龄段人群家庭净资产为零和负数的比例情况。1984年全美家庭净资产为零和负数的比例为11%,到了2009年该比例上升到20%。这意味着美国五分之一的家庭在财富积累上是一无所有,尽管这类家庭有房住、有车开,也会吃穿不愁,但这一切都是建立在负债基础上的,一旦无法如期偿还债务,一夕之间就有可能?#29992;?#22909;的中产阶级生活跌落到穷人堆里过苦日子。

    从“财富代沟”的角度看,美国的年轻家庭和老人家庭存在着财富占有上两极分化的趋势。1984年35岁以下家庭净资产为零和负数的比例为19%,到了2009年该比例上升到37%,几乎增加了一倍。而在 65岁以上家庭中,1984年家庭净资产为零和负数的比例为7%,到了2009年比例上升到8%,仅增加了一个百分点。统计数据显示,在1984年至2009年这25年间,美国家庭财富更多地流向老年人家庭,而年轻人家庭财富为零和负数的比例大幅增加,家庭财富缩水问题?#29616;亍?

    1984年,美国6%家庭的净资产在250000美元以上,2009年,净资产在491572美元以上家庭的比例上升到13%。如果对比35岁以下家庭和65岁以上家庭的净资产,可以发现“财富代沟”在这25年中不仅没有缩小,反而是拉大?#21496;?#31163;。美国35岁以上家庭,1984年净资产在250000美元以上的比例为1%,2009年净资产在491572美元以上家庭的比例为2%。而在65岁以上的家庭,1984年净资产在250000美元以上的比例为8%,2009年净资产在491572美元以上家庭的比例为20%。

    不同年龄段家庭净资产为零和负数比例

    不同年龄段家庭 2009年 2005年 1984年

    所有家庭 20% 15% 11%

    35岁以下家庭 37% 30% 19%

    35~44岁家庭 23% 16% 10%

    45~54岁家庭 17% 12% 8%

    55~64岁家庭 12% 9% 5%

    65岁以上家庭 8% 7% 7%

    住房是大多数美国人的?#19994;?

    对于大多数美国家庭而言,住房是他们最主要的财富。2009年,美国家庭的房产净值约?#25216;?#24237;财富的39%,而股票和共同基金约?#25216;?#24237;财富的16%。由于房产净值在美国家庭财富上所占有的重要位置,房地产市场的起伏就对美国人财富的增长或是缩水产生巨大的影响。2006年开始的次贷危机以及接踵而至的房地产泡沫破裂,导致房屋价值大跌,美国家庭的财富也开始随风而去。在美国房地产泡沫中受到打击最?#29616;?#30340;依然是年轻人家庭,而65岁以上老年人家庭房地产市值只是小幅下挫。

    表3提供的数据可以观察美国不同年龄段家庭所拥有房产净值的变化情况。一个大的趋势是,54岁以下家庭的房产净值从1984年至2009年呈下降态势,而55岁以上家庭的房产净值2009年虽然低于2005年的水平,但在?#25351;?#20803;气上要比其他年龄段家庭好得多。

    1984年,美国家庭的房产净值中位值为81143美元,在2005年房产净值中位值上升到111685美元,2006年房地产泡沫发生后,整个房地产市场市值直线下滑,到了2009年,美国家庭的房产净值中位值仅为87420美元。虽然民众的房产市值较1984年为高,但比2005年却低了一大截。在整个房产市值缩水的情况下,35岁以下家庭的房地产财富萎缩最为明显。2009年这类家庭的房产市值中位值为24396美元,不仅远低于2005年同龄人的房产财富水平,甚至还不如1984年同龄人的房产财富高。这种情形在54岁以下家庭有着共同之处,由此可见房地产泡沫对大多数美国家庭财富造成的冲击。然而在55岁以上家庭,房地产泡沫化的冲击明显要比对54岁以下家庭弱化许多,这类家庭的房产财富在2009年比2005年同龄人低上20000美元左右,但仍比1984年同龄人的房产财富要高。

    从1984年至2009年,美国家庭的房产财富中位值增长了8%,但对于不同年龄段家庭而言只能说是几家欢乐几家愁。35岁以下家庭的房产财富下降了31%,35至44岁家庭房产财富缩水比例最大达到32%。45至54岁家庭房产财富也在减少,但比例相?#36234;?#23569;,下降幅度为10%。55至64岁家庭的房产财富有所上升,增长比例为10%。65岁以上家庭的房产财富增长比例最高,为57%。为何同样拥有房地产,不同年龄段家庭房产财富会出现如此大的差异?这里的主要原因是家庭住宅是一个长期投资项目,老年人购买房产?#26174;紓?#32780;那时房屋价格便宜,几十年后房产增值幅度大,即使遇到房价下跌的困扰,也不会伤到元气。而年轻人则不同,遇到房市不景气,高价购买的住宅市值缩水,房产财富自然也下跌得快。

    表3 不同年龄段家庭房产净值中位值(美元)

    不同年龄段家庭 2009年 2005年 1984年

    所有家庭 87420 111685 81143

    35岁以下家庭 24396 50258 35150

    35~44岁家庭 50825 87113 74490

    45~54岁家庭 86402 123970 96284

    55~64岁家庭 114864 139606 108051

    65岁以上家庭 145361 156359 92326

    年轻人拥有住房压力大

    虽然说房产财富是美国家庭最主要的财富,但年轻人在拥有住宅上却面临很大的挑战,这也造成了年轻人与老年人在财富占有上的一种“代沟”。根据表4可以看到,2009年,美国家庭的住房拥?#26032;?#20026;66%,低于2005年68%的水平,但高于1984年64%的水平。在所有年龄段家庭中,35岁以下家庭住房拥?#26032;?#26368;?#20572;?009为38%。虽然2005年美国35岁以下家庭的住房拥?#26032;?#36798;到42%,但仍比35岁以上家庭的住房拥?#26032;?#20302;很多。总体来看,从1984年至2009年,美国家庭住房拥?#26032;?#38500;了65岁以上家庭外,其他年龄段家庭的住房拥?#26032;?#37117;在下降。2009年,美国35至44岁家庭的住房拥?#26032;?#20026;64%,远不及1984年的69%。45至54岁家庭2009年的家庭住房拥?#26032;?#20026;72%,比1984年的78%低了许多。55至64岁家庭住房拥?#26032;剩?984年为80%,2009年为79%,变化不大。65岁以上家庭的住房拥?#26032;?#19981;仅较高,而?#19968;?#21576;上升趋势。1984年65岁以上家庭的住房拥?#26032;?#20026;73%,2009年则上升到79%。

    表4 不同年龄段家庭住房拥?#26032;?

    不同年龄段家庭 2009年 2005年 1984年

    所有家庭 66% 68% 64%

    35岁以下家庭 38% 42% 40%

    35~44岁家庭 64% 67% 69%

    45~54岁家庭 72% 74% 78%

    55~64岁家庭 79% 79% 80%

    65岁以上家庭 79% 79% 73%

    财富以住房和金融资产为主

    美国家庭财富基本上是由两大类资产组合而成,一是房地产,二是金融资产。这两类资产都带有投资的特性,各种数据显示出美国“财富代沟”的出现并不意味着社会财富分配不公平,而是?#20174;?#20102;财富积累的一些特性。对于多数民众来说,财富积累是一个较长的过程,但如果能持之以恒,家庭财富的蛋糕会越来越大。从表5可以看出, 美国家庭财富主要分布在房地产和金融资产这两部分上,即使是35岁以下的家庭,在积聚财富上也具有相同的特性。2009年,美国35岁以下家庭财富31%体现在住宅上,43%的财富是在金融资产上,这包括股票、共同基金、退休账户等。而在65岁以上的家庭,44%的财富来自房屋净值,38%的财富体现在金融资产上。

    从35岁以下家庭和65岁以上家庭财富的结构可以看出美国人在积累财富上的一些特点,首先,不论是买房还是买股票,美国人都将此作为一个长期投资,而不是为了短期获利。其?#21361;?#25237;资房地产为的是安家,投资金融市场要的是立业。年轻家庭所拥有的金融财富比例要高于房地产,主要是因为住房有着房屋贷款的债务,住房的净值需要20~30年才能体?#37073;?#32780;金融市场的投资又多集中在退休账户上,这是为养老积攒本钱。而在65岁以上家庭,购买的住宅大多已偿还完贷款,房产净值得到充分体?#37073;?#33258;然提高了在家庭财富中的比例。而金融资产?#25216;?#24237;财富比例开始下降,这主要是老年人开始吃老本,养老金慢慢要花出去。

    表5 2009年美国家庭净资产组合

    家庭净资产类型 全美家庭 35岁以下家庭 65岁以上家庭

    住宅 39% 31% 44%

    股票、共同基金 16% 26% 19%

    退休账户 9% 8% 9%

    401k账户 12% 20% 4%

    金融机构账户 6% 9% 6%   


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