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楼市调控“第二战场”:清理小产权房攻坚战即将展开
商丘楼市网 2012年03月01日09:33 证券日报 发表评论
摘要:近日,国土部发布消息,今年国土部将联合相关部门,选择小产权房问题相对突出的城市,开展小产权房的试点清理,具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的,就是借此来总结完善政策,为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。
编者按: 近日,国土部发布消息,今年国土部将联合相关部门,选择小产权房问题相对突出的城市,开展小产权房的试点清理,具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的,就是借此来总结完善政策,为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。对于小产权房被试点清理,很多老百姓非常关注。那么,“小产权房”究?#36141;?#21435;何从?清理“小产权房”对房价有什么影响?

    目前,中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,对“小产权房”违法用地不予确权登记发证

    为了顺利实现“安居乐业?#20445;?#19968;批人加入了这场“小产权房转正”的豪赌。为了这个最淳朴的愿望,支付不起高额房价格的人们,选择承担产权不确定的风险。而风险总有暴露或者爆发的时候。日前,国土部“小产权房”试点清理工作进展传出最新消息,立刻搅动了“小产权房”这片楼市的“灰色区域”。

    小产权:楼市“灰色”区域

    安居乐业的梦想,让人们冒着违反法律的风险选择了小产权房,那么,全国究竟有多少小产权房?在官方数据里至今没有?#19994;?#31572;案。2月16日“全国?#24179;?#26500;建国土资源执法监管共同责?#20301;?#21046;座谈会”上,国家土地执法监察局局长李建勤?#25285;?#30446;前还没有完整统计全国小产权房的数据”。

    华远地产董事长任志强?#25285;?#30495;正的小产权房只有六七亿平方米,非交易的不能算。” 任志强的数据来自REICO工作室目前正在着手进行的一个调查。根据REICO工作?#19994;?#21021;?#28966;?#31639;,1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

    在北京市已明确要对小产权房进行处置的2011年,小产权房建设并未停歇,尤其是限购之后,小产权房的交易愈加活跃。从北到南,从东到西,各大小产权房集中地都被“不限购”的“光环”笼罩着,各大房地产网站上,小产权房的交易信息公开明朗。

    土地政策以及监管方面存在国有土地使用权取得的不规范等问题,导致土地市场混乱,小产权房有了生存的土壤。另一方面,房地产市场以商品房为主导,保障房及经济适用住房建设步伐落后,?#23545;?#19981;能满足社会需要。小产权房基于土地成本?#22303;?#20215;格?#22303;?#22791;受中低收入家庭的青睐。而城市低收入?#29992;?#22312;没有能力购置城市中的“大产权房”的情况下,他们明知小产权房有风险,只能退而求其次。

    现状:从一线城市扩散

    海南岛在快速城市化的过程中,成为除一线城市外又一小产权房集中地区。近年来,海口曾严厉查处?#31859;?#20351;用宅基地及集体土地以联营合作等名义建设“小产权房”行为,并组织了多宗“小产权房”强拆。据了解,海口市国土资?#28147;?#26085;前再次发出通知,禁止任何单位或个人借用“租赁”、“合作开发”、“作价入股”、“承包经营权流转”农业用地之名,?#31859;愿?#21464;土地用途,违规建设。严禁在本市行政区域内非法占用集体土地建设。

    有消息称,2010年底,海南省住建厅曾经调研统计显示,海口违规建设的小产权房有11.5万平方米。调研表示,“小产权房”违规建设的原因主要在于,海南提出国?#20107;?#28216;岛建设致使当地房地产业快速发展,房价不断升高,在暴利驱动下,有些开发商无视法律法规和政府严令,非法占地、非法买卖土地建房,或采取非法出租、出让、入股、联营等方式,成片违法兴建小产权房,低价销售给消费者。

    2011年,海口市发现并有效制止土地违法行为1190起,立案查处违法违规用地案件27宗,涉及土地面积21.88公顷,同?#35748;?#38477;68℅,拆除构建物面积63527平方米,收回土地20.93公顷,这里面很多就是“小产权房”。位于海口市城西横路的亿城家园为2栋17层建筑,建筑总面积3.27万平方米,是至今海口拆除的最大型违建小产权房。

    在山西太原,据相关部门调查统计,目前太原城中村的小产权项目近130个,占到在售项目总数的近半。小产权房是在集体土地上盖的非法建筑,不受法律保护。要想摘掉“小产权”的帽子,必须先把集体建设用地转为国有建设用地,再补交土地出?#23186;?#31561;,最后才能转为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地,需要国?#19994;?#20005;格监管和审批。而太原市所有的小产权房,目前都未完成土地性质的转换,想要“转正?#34987;?#26412;不可能。

    政策:“全面清理”试点先行

    国土资源部日前发布的通知,彻底敲碎了他们的愿景。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示,今年将选择部分问题相对突出的地区开展“小产权房”试点清理工作,为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。王宗亚?#25285;?#22478;镇?#29992;?#19981;得购买农村宅基地建房,不可以购买“小产权房”。目前,中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,对“小产权房”违法用地不予确权登记发证。

    国家土地执法监察局局长李建勤曾表示,国务院已于去年成立了小产权房清理小组,该清理小组由国土资源部和住建部牵头。

    另一条值得关注?#21335;?#24687;是,国土部今年将加强市场监测分析工作,做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作,完善异常交易情况备案制度。

    国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽表示,自今年起,除“?#20449;?#25346;”出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外,流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。国土部曾经只监测高溢价率地块,而今转向了流标地块,土地市场的冷清引起?#21496;?#31574;层重视。

    一方面是多政府部门的轮番叫停,另一方面是小产权长期存在并有愈演愈烈之势,围绕这个奇怪悖论的争论从来没有停?#26500;?#25903;持与反对的声音基本平分秋色。试点清理的思路虽然确定,但那时在哪里试点、以何种方式试点都还未知。

    前景:转正抑或拆除?#34892;?#35770;证

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,试点处理“小产权房”大致有两个办法。

    一个是购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正,从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲,政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”?#25214;妗?#21478;一个是地方政府购买大量“小产权房?#20445;?#36890;过内部流程转换使“小产权房”合法化,最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买的资金需求量比较大,有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜,导致政府更加?#35272;?#22303;地财政解决当前地方债务的问题。

    REICO工作室认为,小产权房的处理应坚持公平正义、同地同权同价、疏导结合等原则。他们建议,对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划,且未占用耕地的小产权房,不应强制拆除。其他如果不存在安全问题,也不?#24605;?#21333;一拆了之。而对违法占用耕地建设小产权房的替代性?#22836;?#25514;施,政府可采取两种方式:一是对于通过占补平衡的方式要求开发商?#22242;?#26449;集体组织开发出相同数量、质量的耕地;二是没收部?#20013;?#20135;权房,作为保障性住房。

    在张宏伟看来,无论以何种方式处理小产权房,都是存在选择困难的。

    一方面,根据国土资源部公布的数据,2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元,相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%;2010年土地出让收入约2.7万亿元,相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市,土地出?#23186;?#21344;预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上。而另一方面,在全国1.84万亿地方债2012年集中偿还期,地方政府必然会通过适?#35748;?#35843;土地出让价格,增加土地供应数量,保证土地不流拍,在此基础上保证财政稳定。

    2月21日,在国土资源部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上,国土部官员表示,由于各种原因,2011年土地供应计划落实不足七成,而今年全国住房土地供应量将缩减两成。全国住房供地量缩减对于地方政府债务来讲有可能又是捉襟见肘。

    因此,政府试点处理“小产权房?#20445;?#36824;是要把握好一个原则,那就是既要能够带来一定的财政收入,又可以借“小产权房”做一些民生工程。


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